Comprar una casa para reformarla es una de las formas más habituales de conseguir la vivienda que uno quiere en el sitio que quiere. En el Empordà pasa mucho: casas de pueblo, viviendas de los años 70 en la costa, masías que llevan años cerradas. El precio de compra suele ser atractivo. El problema es que el precio de la casa no es solo lo que pagas en la notaría: es eso más la obra que necesita, y esa parte es la que más sorpresas da.
Este artículo no sustituye a una revisión técnica, pero sí te ayuda a ir a la visita sabiendo qué mirar y qué preguntar. Está escrito desde el lado de quien hace la obra, que es quien acaba descubriendo lo que nadie miró antes de firmar.
Por qué la obra cambia la cuenta
Dos casas con el mismo precio de venta pueden necesitar obras muy distintas. Una puede pedir cocina, baño y pintura, y otra la cubierta entera, toda la instalación eléctrica y resolver humedades en planta baja. La diferencia se nota en el presupuesto y en el plazo: hay obras que se hacen en semanas y otras que llevan meses y licencias.
Por eso conviene ir a la visita con una idea clara: no se trata de encontrar una casa sin defectos, sino de saber cuáles tiene antes de negociar el precio.
1. La estructura
Es lo primero y lo más caro de arreglar. Grietas en diagonal en las esquinas de puertas y ventanas, suelos que no están nivelados, vigas de madera con manchas o con serrín (señal de carcoma o termitas) o puertas que no cierran son avisos que hay que tomarse en serio. Te explicamos qué mirar con más detalle en cómo evaluar el estado estructural de una vivienda.
Si tienes pensado cambiar la distribución, añade una pregunta más: qué paredes se pueden tocar. Lo contamos en cómo saber si una pared es de carga.
2. La cubierta y la fachada
La cubierta es la que protege todo lo demás, y una cubierta en mal estado acaba dañando techos, vigas y paredes. Desde la calle o desde un punto alto se ven tejas rotas o desplazadas, zonas hundidas y vegetación. Desde dentro, en el último piso o en el desván, se ven las manchas de goteras y el estado de la madera. Rehacer una cubierta es una obra importante: si la casa la necesita, tiene que estar en la cuenta. Más información sobre la rehabilitación de tejados.
En la fachada, fíjate en las grietas, en los desconchados y en si el revoque se cae a trozos. En casas de piedra, un enfoscado de cemento moderno sobre un muro antiguo suele esconder humedad.
3. Las humedades
Son la queja más habitual en casas antiguas y en plantas bajas. Hay tres tipos que conviene distinguir, porque se resuelven de forma distinta:
- Humedad que sube del suelo (capilaridad): manchas y salitre en la parte baja de las paredes, pintura que se hincha.
- Filtraciones desde la cubierta, la fachada o una terraza: manchas que crecen cuando llueve.
- Condensación: moho en esquinas, detrás de los muebles y en los marcos de las ventanas, sobre todo en invierno.
Ojo con las paredes recién pintadas en una casa que lleva tiempo cerrada: a veces la pintura está ahí para que no se vea lo que hay debajo. Visitar la casa después de unos días de lluvia dice mucho.
4. Las instalaciones
Electricidad, fontanería, desagües y calefacción suelen ser la partida que más se infravalora. En una casa de más de 30 o 40 años lo normal es que haya que rehacerlas casi enteras: cuadro eléctrico sin diferenciales, cables sin toma de tierra, tuberías de plomo o de hierro, bajantes de fibrocemento. Te contamos qué implica en la renovación eléctrica en casas antiguas.
Pregunta también por la calefacción y el agua caliente: qué sistema hay, qué antigüedad tiene y si funciona. Si la casa no tiene, inclúyelo en la cuenta.
5. Los papeles
Una casa puede estar perfecta y tener un problema en los papeles que complique la compra, la obra o la venta futura. Antes de firmar, conviene saber:
- Si tiene cédula de habitabilidad vigente. En Cataluña es necesaria para vender, alquilar o dar de alta los suministros. Lo explicamos en la cédula de habitabilidad en Cataluña.
- Si las ampliaciones, porches o buhardillas que tiene se hicieron con licencia. Lo que no está legalizado puede ser un problema al pedir licencia para la reforma.
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio en la venta, que da una idea del estado del aislamiento y de las instalaciones.
- Si la casa está en suelo rústico o catalogada, como pasa con muchas masías y con algunos cascos antiguos: limita lo que se puede hacer y cómo.
6. Qué reforma permite la casa
Además del estado, piensa en lo que quieres hacer con ella. Abrir espacios, ganar un baño, aprovechar el desván o ampliar dependen de la estructura y de la normativa urbanística del municipio. A veces lo que imaginas no se puede hacer, o se puede hacer pero con un coste que cambia la decisión. Si dudas entre reformar o derribar y construir de nuevo, te ayudará cómo elegir entre reforma o nueva construcción.
Cuándo merece la pena una valoración profesional antes de firmar
Si después de la visita tienes dudas sobre la estructura, la cubierta o las humedades, o si la casa necesita una reforma de casa importante o una reforma de piso completa, lo sensato es que alguien con experiencia de obra la vea antes de cerrar el precio. En Construccions Montero hacemos valoraciones profesionales para personas que están pensando en comprar una vivienda: qué estado tiene, qué habría que hacer y qué inversión aproximada supone. Según el caso, te diremos si hace falta una visita técnica o un estudio más detallado.
