En Cataluña, la cédula de habitabilidad es uno de esos papeles en los que nadie piensa hasta que hace falta: al vender o alquilar una vivienda, al dar de alta la luz o el agua, o al terminar una reforma que ha cambiado la casa. Y cuando hace falta, suele ser con prisa.
En este artículo te explicamos qué es, cuánto dura y, sobre todo, qué reformas obligan a pedir una nueva, que es la parte que más nos preguntan desde la obra. La información está contrastada con la normativa y los trámites de la Generalitat a octubre de 2026; al final tienes los enlaces oficiales.
Qué es la cédula de habitabilidad
Es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad: superficie, altura, iluminación, ventilación, cocina, baño e instalaciones básicas. La regula el Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, y la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda la exige para ocupar una vivienda.
Dos aclaraciones importantes:
- La cédula no legaliza una obra desde el punto de vista urbanístico. Si una ampliación se hizo sin licencia, la cédula no la arregla.
- No puede haber dos cédulas vigentes a la vez para la misma vivienda.
Para qué se necesita
- Vender o alquilar: hay que entregar la cédula vigente al comprador o al inquilino.
- Contratar los suministros: las compañías de agua, luz y gas deben pedir la cédula vigente para dar de alta el servicio.
- Ocupar una vivienda nueva o rehabilitada: antes de entrar a vivir.
Tipos de cédula
- De primera ocupación: para viviendas de obra nueva o de gran rehabilitación.
- De primera ocupación de rehabilitación: para viviendas existentes que han tenido obras que las modifican de forma esencial (las vemos más abajo).
- De segunda ocupación: para viviendas existentes, cuando la anterior ha caducado o no se tenía.
Cuánto dura
La cédula de segunda ocupación y la de rehabilitación duran 15 años, y la de obra nueva, 25. Cuando caduca no se «renueva»: se pide una nueva de segunda ocupación, con un certificado firmado por un técnico que ha visitado la vivienda. Si vas a vender o alquilar, mira la fecha antes de poner el anuncio.
Qué reformas obligan a pedir una cédula nueva
Aquí está lo que más afecta a quien reforma. La normativa obliga a pedir una cédula nueva cuando las obras cambian la superficie de la vivienda o alteran sus condiciones de habitabilidad. El decreto agrupa esos casos y, entre ellos, están:
- Cambio de uso: por ejemplo, convertir un local, una nave o un almacén en vivienda.
- División: hacer dos viviendas donde había una.
- Remonta: añadir una planta.
- Aumento de superficie, toque o no la estructura: cerrar una terraza para hacerla habitable, ampliar, aprovechar un desván.
- Redistribución total del interior.
Una reforma que cambia la cocina, el baño o los acabados sin tocar superficies ni distribución no obliga, en principio, a pedir una cédula nueva. Si tu caso está entre medias (una redistribución parcial, unir dos viviendas), que lo confirme el técnico antes de empezar.
El consejo práctico desde la obra: si la reforma toca la distribución o la superficie, piensa en la cédula al principio, no al final. Las condiciones mínimas condicionan el proyecto, y es mucho más fácil cumplirlas en el plano que corregir una habitación demasiado pequeña con la obra terminada.
Qué revisa el técnico
El certificado lo firma una persona arquitecta, arquitecta técnica, aparejadora o ingeniera de la edificación. Comprueba que la vivienda cumple las condiciones mínimas que le corresponden. Algunas cifras orientativas del decreto:
- Vivienda nueva: superficie útil mínima de 36 m², altura libre de 2,50 m (2,20 m en baño, cocina y pasillos), habitaciones de al menos 6 m² y ventanas de al menos una octava parte de la superficie de la estancia.
- Vivienda existente anterior a 1984: las exigencias son menores (por ejemplo, 20 m² de superficie útil mínima y habitaciones de al menos 5 m²).
- Las viviendas construidas entre 1984 y 2012 se rigen por la norma vigente cuando se acabaron.
En una casa antigua del Empordà, lo que más suele dar guerra son las alturas en buhardillas y plantas bajas, la ventilación de baños interiores y las habitaciones que se han ido partiendo con los años.
Comprar una vivienda sin cédula
Por regla general no se puede vender una vivienda sin cédula vigente. Hay excepciones: por ejemplo, cuando el comprador la va a rehabilitar o derribar y exonera expresamente al vendedor ante notario, con un informe técnico. Si estás en ese caso, el notario te dirá qué papeles necesitas. Y antes de firmar, merece la pena saber qué obra necesitará la casa para conseguir la cédula después: lo contamos en qué revisar antes de comprar una casa para reformar.
Cómo se tramita y cuánto tarda
Se pide a la Agència de l'Habitatge de Catalunya (o al ayuntamiento, donde tiene la competencia delegada), con el certificado del técnico, que tiene validez de 12 meses. A octubre de 2026, la tasa de la cédula de segunda ocupación es de 20,90 € si se presenta en persona y de 14,65 € por internet; la de primera ocupación y la de rehabilitación, 31,70 € por vivienda. La administración tiene 30 días hábiles para responder desde que la solicitud está completa, y si no contesta, se entiende concedida.
Los trámites oficiales están en la web de la Generalitat: cédula de segunda ocupación y cédula de primera ocupación de rehabilitación.
En resumen
Si vas a vender, alquilar o dar de alta suministros, mira que la cédula esté vigente. Si vas a reformar y la obra cambia la superficie o la distribución, cuenta con pedir una nueva y diseña la reforma pensando en ella desde el principio. Recuerda también que algunas obras necesitan licencia: lo explicamos en qué obras no necesitan licencia y en cuánto cuesta una licencia de obra. Si estás planteando una reforma de piso o una reforma de casa, podemos hacerte una valoración profesional del proyecto teniendo en cuenta lo que pedirá la cédula.
