Al llevarse a cabo una obra, son numerosas las partes que intervienen en el proceso: la empresa que da forma al proyecto llave en mano, el comprador o inquilino, etcétera. Hoy hablaremos de una de ellas: el promotor. Y es que se trata de una de las figuras más importantes.
Quién es el promotor de una obra
El promotor de una obra es la persona -independientemente de si es física, jurídica, pública o privada- que se encarga de impulsar monetariamente el proyecto en cuestión, así como de organizarlo para que todas las partes implicadas en la construcción realicen las tareas que les son asignadas.
Las obras de edificación son decididas desde cero por el promotor, así como financiadas con los recursos ajenos o aquellos de los que él mismo dispone. El objetivo de esta figura que tanta relevancia adquiere en una obra consiste básicamente en transferir la propiedad del inmueble cuando esté construido -cuyo término técnico es el de enajenar-, aunque en algunos casos se destina a uso propio.
Antaño era habitual confundir al promotor de una obra con otras partes que también influyen en el proceso de edificación, como por ejemplo la constructora. Para evitarlo, se lanzó la Ley de Ordenación de la Edificación que no solo define dicha figura, sino que también determina las funciones y obligaciones que tiene.
Qué funciones y obligaciones tiene el promotor de una obra
El impulso de la obra por parte del promotor es realizado individualmente, aunque en ocasiones se trata de un proceso que se lleva a cabo de manera colectiva. En cualquier caso, las obligaciones son siempre las mismas, profundizando a continuación en las más relevantes.
Previamente, conviene destacar que poco o nada tienen que ver las funciones del promotor antes de empezar las obras con aquellas que efectúa cuando ya han comenzado los proyectos de construcción de casas o pisos.
Antes de empezar la obra
Primeramente, el promotor de la obra tiene la obligación de contar con la titularidad del terreno que va a ser edificado. Si no es el caso, es imprescindible que disponga de los oportunos derechos.
Muchas de las obligaciones que tiene previas a la ejecución de la obra son puramente burocráticas. Así lo demuestra el hecho de que ha de obtener los documentos que son necesarios para que el proyecto tenga lugar, así como aprobar los cambios que la empresa que dirige la obra considere necesarios con tal de que la edificación llegue a buen puerto.
Continuando con lo referente a la burocracia, otra función que desempeña el promotor de una obra se resume en conseguir las licencias o cualquier permiso de tipo administrativo, como por ejemplo la licencia de obra de la que ya hablamos en este mismo blog cuando explicamos la diferencia entre el ICIO y la licencia de obra. De hecho, también sacamos a colación dicho tema al describir las 10 fases de una reforma integral. Tras reunir todos los documentos necesarios, llega el momento de entregarlos para que los proyectos puedan iniciarse.
Durante la obra
Las tareas del promotor de la obra no terminan aquí. Y es que no solo es una figura importante antes de que empiece la edificación; durante el transcurso de la misma, también adquiere una especial relevancia, ya que una de sus primeras obligaciones consiste en determinar quién será el proyectista. Nos referimos al agente que elaborará el conocido como proyecto de obra respetando la legalidad que se encuentra vigente.
Cuando da comienzo la obra, el promotor debe cerciorarse de que se aplican todas y cada una de las medidas que son necesarias para garantizar la seguridad, así como la salud, de los diversos profesionales que desempeñan sus labores para dar forma al proyecto en cuestión.
En lo que respecta a los trabajadores, es reseñable que el promotor también está obligado a darles la información que han de conocer en referencia a los riesgos que, inevitablemente, están asociados a la edificación. La coordinación por parte de esta figura es esencial con tal de abordarlos eficazmente.
Obligaciones relacionadas con los seguros y las finanzas
Seguidamente, hay que hablar de otras obligaciones que también son importantísimas, empezando por la contratación de un seguro de responsabilidad civil. Y es que son numerosos los daños que pueden provocarse con los proyectos integrales de construcción, incluso desde los primeros pasos como el de los encofrados y estructuras de hormigón. Con tal de que cualquier afectación sean cubierta, es fundamental contratar el citado seguro.
Por otra parte, es reseñable que la administración pública exige al promotor de una obra una serie de garantías para cerciorarse de que, durante el transcurso del proyecto, se cumplirán no solo las leyes, sino también los puntos que establece el contrato de edificación.
Continuamos hablando de garantías para traer a colación ahora otra de las más trascendentales: la del afianzamiento del dinero que se requerirá durante la obra para que la edificación tenga lugar. Depósitos, avales… cualquier garantía sirve si, a través de ella, el promotor de la obra asegura que, sea cual sea el gasto que surja, podrá ser afrontado sin ninguna dificultad económica.
Terminamos con las garantías, describiendo en último lugar una fundamental: la decenal. Básicamente, el promotor de la obra es responsable de cualquier daño estructural, desde los menos graves hasta aquellos que sean de considerable envergadura, a lo largo de diez años desde la finalización del proyecto. Esto proporciona una gran tranquilidad a una de las partes, concretamente a la que le será enajenado el inmueble en forma de venta o alquiler.
Como acabamos de ver, el promotor de una obra desempeña numerosas tareas no solo antes de que dé comienzo la obra, sino también durante el transcurso de la misma. Es por este motivo que, la persona física o jurídica que desempeña dichas funciones, ha de ser muy metódica y organizativa con tal de garantizar que cada fase es llevada a cabo óptimamente.
En definitiva, si tras informarte sobre cómo elegir entre una reforma integral o una nueva construcción acabas decantándote por edificar desde cero, asegúrate de depositar tu confianza en un promotor contrastado con una dilatada trayectoria a sus espaldas, aunque has de saber que algunas constructoras también ejercen esta función.
