A Catalunya, la cèdula d'habitabilitat és un d'aquells papers en què ningú no pensa fins que cal: quan es ven o es lloga un habitatge, quan es dona d'alta la llum o l'aigua, o quan s'acaba una reforma que ha canviat la casa. I quan cal, sol ser amb pressa.
En aquest article t'expliquem què és, quant dura i, sobretot, quines reformes obliguen a demanar-ne una de nova, que és el que més ens pregunten des de l'obra. La informació està contrastada amb la normativa i els tràmits de la Generalitat a l'octubre de 2026; al final tens els enllaços oficials.
Què és la cèdula d'habitabilitat
És un document administratiu que acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes d'habitabilitat: superfície, alçada, il·luminació, ventilació, cuina, bany i instal·lacions bàsiques. La regula el Decret 141/2012 sobre condicions mínimes d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat, i la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge l'exigeix per ocupar un habitatge.
Dos aclariments importants:
- La cèdula no legalitza una obra des del punt de vista urbanístic. Si una ampliació es va fer sense llicència, la cèdula no ho arregla.
- No hi pot haver dues cèdules vigents alhora per al mateix habitatge.
Per a què cal
- Vendre o llogar: cal lliurar la cèdula vigent al comprador o a l'inquilí.
- Contractar els subministraments: les companyies d'aigua, llum i gas han de demanar la cèdula vigent per donar d'alta el servei.
- Ocupar un habitatge nou o rehabilitat: abans d'entrar-hi a viure.
Tipus de cèdula
- De primera ocupació: per a habitatges d'obra nova o de gran rehabilitació.
- De primera ocupació de rehabilitació: per a habitatges existents que han tingut obres que els modifiquen de manera essencial (les veiem més avall).
- De segona ocupació: per a habitatges existents, quan l'anterior ha caducat o no se'n tenia.
Quant dura
La cèdula de segona ocupació i la de rehabilitació duren 15 anys, i la d'obra nova, 25. Quan caduca no es «renova»: se'n demana una de nova de segona ocupació, amb un certificat signat per un tècnic que ha visitat l'habitatge. Si has de vendre o llogar, mira la data abans de posar l'anunci.
Quines reformes obliguen a demanar una cèdula nova
Aquí hi ha el que més afecta qui reforma. La normativa obliga a demanar una cèdula nova quan les obres canvien la superfície de l'habitatge o n'alteren les condicions d'habitabilitat. El decret agrupa aquests casos i, entre ells, hi ha:
- Canvi d'ús: per exemple, convertir un local, una nau o un magatzem en habitatge.
- Divisió: fer dos habitatges on n'hi havia un.
- Remunta: afegir una planta.
- Augment de superfície, toqui o no l'estructura: tancar una terrassa per fer-la habitable, ampliar, aprofitar unes golfes.
- Redistribució total de l'interior.
Una reforma que canvia la cuina, el bany o els acabats sense tocar superfícies ni distribució no obliga, en principi, a demanar una cèdula nova. Si el teu cas és entremig (una redistribució parcial, unir dos habitatges), que ho confirmi el tècnic abans de començar.
El consell pràctic des de l'obra: si la reforma toca la distribució o la superfície, pensa en la cèdula al principi, no al final. Les condicions mínimes condicionen el projecte, i és molt més fàcil complir-les al plànol que corregir una habitació massa petita amb l'obra acabada.
Què revisa el tècnic
El certificat el signa una persona arquitecta, arquitecta tècnica, aparelladora o enginyera de l'edificació. Comprova que l'habitatge compleix les condicions mínimes que li corresponen. Algunes xifres orientatives del decret:
- Habitatge nou: superfície útil mínima de 36 m², alçada lliure de 2,50 m (2,20 m al bany, la cuina i els passadissos), habitacions d'almenys 6 m² i finestres d'almenys una vuitena part de la superfície de l'estança.
- Habitatge existent anterior a 1984: les exigències són menors (per exemple, 20 m² de superfície útil mínima i habitacions d'almenys 5 m²).
- Els habitatges construïts entre 1984 i 2012 es regeixen per la norma vigent quan es van acabar.
En una casa antiga de l'Empordà, el que sol donar més maldecaps són les alçades a les golfes i a les plantes baixes, la ventilació dels banys interiors i les habitacions que s'han anat partint amb els anys.
Comprar un habitatge sense cèdula
Per regla general no es pot vendre un habitatge sense cèdula vigent. Hi ha excepcions: per exemple, quan el comprador el rehabilitarà o l'enderrocarà i exonera expressament el venedor davant notari, amb un informe tècnic. Si és el teu cas, el notari et dirà quins papers necessites. I abans de signar, val la pena saber quina obra necessitarà la casa per aconseguir la cèdula després: ho expliquem a què revisar abans de comprar una casa per reformar.
Com es tramita i quant triga
Es demana a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya (o a l'ajuntament, on té la competència delegada), amb el certificat del tècnic, que té validesa de 12 mesos. A l'octubre de 2026, la taxa de la cèdula de segona ocupació és de 20,90 € presencialment i de 14,65 € per internet; la de primera ocupació i la de rehabilitació, 31,70 € per habitatge. L'administració té 30 dies hàbils per respondre des que la sol·licitud és completa, i si no contesta, s'entén concedida.
Els tràmits oficials són al web de la Generalitat: cèdula de segona ocupació i cèdula de primera ocupació de rehabilitació.
En resum
Si has de vendre, llogar o donar d'alta subministraments, mira que la cèdula sigui vigent. Si has de reformar i l'obra canvia la superfície o la distribució, compta a demanar-ne una de nova i dissenya la reforma pensant-hi des del principi. Recorda també que algunes obres necessiten llicència: ho expliquem a quines obres no necessiten llicència i a quant costa una llicència d'obres. Si estàs plantejant una reforma de pis o una reforma de casa, et podem fer una valoració professional del projecte tenint en compte el que demanarà la cèdula.
